許多社區都設有管委會,來管理社區物業大小事、維護居住品質,但若管委會消極管理,對住戶反映的事情都不理不睬,長期下來,不僅社區物業管理品質走下坡,糾紛也隨之而來。常見不外乎管委會對毀壞的公設不以為意也不修繕、電梯沒有保養,也沒有定時檢查等,影響住戶權益事小,但若危及住戶生命安全就萬萬母湯,到底該怎麼做才能抵制或改善管委會這樣的情況呢?

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圖/很多社區都設有管委會,來維護公共設施及居住品質。資料照片

│共用部分管理維護管委會應負責
根據《公寓大廈管理條例》第10條第2款規定,共用部分、約定共用部分的修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會負責,相關費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有的應有部分比例分擔。所以當公設的電梯、社區健身器材需要修理、甚至頂樓防水層老化導致有漏水情形等共有部份發生瑕疵時,正常管委會都應做修繕處理的動作。

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圖/共用部分、約定共用部分的修繕、管理、維護由管理負責人或管理委員會負責。

│決議事項管委會置之不離會罰錢
但若告知管委會後卻仍沒消沒息,住戶就必須利用區分所有權人會議將修繕維護公設等事項變成決議,因為根據《公寓大廈管理條例》第48條第4款、第59條也規定,管理負責人、主任委員或管理委員若無正當理由,卻未執行同條例第36條第一款-區分所有權人會議決議事項,影響住戶權益,那麼住戶可列舉事實提出證據,交由主管機關處理(當地縣市主管機關的建管處公寓大廈管理科)。

若證實管委會不執行決議事項,管理負責人、主任委員或管理委員將處1000元以上、5000元以下罰鍰,而且還必須在限期內做好改善或履行義務、職務;限期內沒有改善或不履行,則會被連續處罰。

│把握區權人會議決議重要事項
大成台灣律師事務所律師連世昌表示,當區權人住戶覺得管委會擺爛不做事,千萬不要自己氣到內傷,應把握每年度的區權人定期會議,只要區所有權人數2/3以上及區分所有權比例合計2/3以上出席,會議討論事項經以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上同意,或以重行召開會議方式同意,即屬決議事項,就有《公寓大廈管理條例》第36條第-1款的法源根據,可要求管委會積極妥適處理。

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圖/社區住戶應把握區權人會議決議重要事項,以免影響自身權益。

不過,有些民眾住戶朋友會疑惑說,倘若社區管委會利用某一些理由、關係或使用多數表決暴力,讓原本應修繕或保養維護的公設,決議成不須修繕維護,區權住戶人難道得摸摸鼻子當作沒事、莫可奈何嗎? 對此,連世昌律師建議,可分別循求採取行政及司法2種救濟途徑。

首先行政救濟部分,地方主管機關可以對於管委會主委或管理委員無正當理由不執行區權人之決議及公安檢查改善之職務時,要求限期改善或處以行政罰鍰。

其次是,區權人可針對管委會不同的違法決議類型來尋求司法訴訟途徑救濟。例如管委會決議自始不存在(例如無召集人所召開之會議、竄改會議紀錄),可訴請法院確認該決議不成立;或者對管委會召集程序或決議方法違法,須由議題表決時在當場,且當場表示反對的管委可以『類推適用』民法規定,聲請法院撤銷違法之決議。

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圖/頂樓若發生漏水情形屬於管委會的維護職責。
連世昌律師補充說明,如管委會怠惰執行物業管理維護職責(管委會長年不催收管理費、電梯故障不修復或頂樓平台漏水不修繕),訴請法院判決應為一定作為訴訟,若事態嚴重導致住戶死傷,甚至管委會將成立刑事責任,不可輕忽。

這裡也要提醒,住戶救濟是指住戶可訴請法院,打決議無效、違法的官司,由法院來評斷有無效,但前提是住戶必須參加有區權會進行決議,不能說沒參加,事後又否定決議。

案例1:頂樓漏水要求管委會修繕卻被刁難?
公寓大廈A住戶,住在頂樓戶,因頂樓有漏水問題,危害其居住,便以頂樓平台為共用部分要求管理委員會修繕;管委會則以A住戶明知房屋漏水卻以低價購屋,理應自負修繕,故不處理。

連世昌律師說,地方法院一審後認為,共用部分依《公寓大廈管理條例》第3條第4款規定,指公寓大廈專有部分以外的其他部分,及不屬專有的附屬建築物,供共同使用者。然而共用部分的修繕、管理、維護,依同條例第10條第2項規定,由管理委員會處理。但修繕費是因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致,由該區分所有權人或住戶負擔。

另外,同條例第36條第2款也明訂,共有及共用部分的清潔、維護、修繕及一般改良,也是管委會的職務所在,故審理後認為A要求修繕漏水有理,駁回管委會上訴。

民事合議庭認為,修繕費用責任屬於前手住戶B債務,不因A輾轉取得房屋所有權因而承受債務;另外,A雖得依買賣關係向前手B求償,但住戶要求管委會負責修繕,是法律賦予的權利,加上A是否以低價購屋獲利僅屬管委會臆測,審結駁回管委會上訴,再度判決A勝訴,因頂樓平台屬共有部分,應由管理委員會負責修繕,並由公共基金支付修繕費用。

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圖/《公寓大廈管理條例》第10條。翻攝全國法規資料庫
案例2:電梯故障發生意外,全體住戶遭起訴
某公寓大廈的電梯故障不修,造成住戶在玩樂時從電梯門摔落不治。地檢署先依過失致死罪嫌,將社區住戶提起公訴。

根據《公寓大廈管理條例》第10條第2款及內政部建築物升降機管理維護及安全檢查要點第3點及第4點等規定,管委會負有管理社區共有電梯的義務,明知社區電梯故障而不修復,也未採取設立警示牌或封閉電梯等基本設施,導致住戶墜落死亡,已構成刑法第276條第1項過失致死罪。

不過,據社區住戶表示,因管理費不夠用,僅一部電梯堪用,住戶就將就共用一部電梯。經檢察官逐一傳訊住戶,發現社區約長達5年沒收管理費,部分住戶自付的管理費用,僅用來支應水電費,管委會名存實亡,公共設施更長年欠缺維護。然而,因為社區住戶繳納的管理費不足以維修電梯才導致這起意外,隨後將住戶和管委會全部一併起訴。

判決結果出爐,台灣高等法院審理,多數住戶無罪,管理委員會委員則是過失致死罪。不過,考量實際是因經費不足而難以積極修繕、維護電梯;而家屬讓兒童單獨嬉戲,也沒有盡到必要照顧,亦與有過失,加上家屬求償後雙方也已達成和解,因此輕判管委會委員共5人各拘役40天,得易科罰金、緩刑2年。

TIPS
《公寓大廈管理條例》規定,一般屬於住家專有部分以外而供共同使用的共有部分,應由管理委員會負責修繕,並由公共基金支付修繕費用,或是住戶如果真的忍不住,可以先行修繕,再向管委會請求費用負擔。不過,591特別提醒,若屬於「相關設施的拆除、重大修繕或改良」就必須經過區分所有權人會議決議才行。

而「重大」的標準在內政部公寓大廈規約範本第19條,包括工程金額10萬元以上、工程金額逾公共基金之5%、工程金額逾共用部分、約定共用部分之1個月管理維護費用,或是其他標準,若未勾選者視工程金額10萬元以上之情形。

可見重大修繕定義,視各別公寓大廈規約而異或同,所以說,屬重大修繕工程必須先召開區分所有權人會議來決議處理,如果非屬重大修繕,則可交由管理委員會處理,但建議會動用的住戶金費的工程或修繕最好都能召開區分所有權人會議議決之較完善。

文章引用出處:https://news.591.com.tw/news/2005