許多社區大樓隨著內政部規約範本,在規約中大量抄錄公寓大廈管理條例規定。殊不知這種「複製」、「貼上」的做法,一旦某天法律變更,居民們就會陷入法律、規約之間以哪個為準的困惑。

公寓大廈管理條例有一特色,就是它有很多「任意規定」,如區分所有權人會議出席及決議比例,如公寓大廈規約與法律不同時,即以社區大樓自訂標準為準。問題是一般民眾分不清哪些是「任意規定」、哪些不是,因此衍生「認定標準」的衝突。

像民國九十二年修訂公寓大廈管理條例時,將原先召開區分所有權人會議須在十五天以前通知的規定縮短為十天。但大部分社區大樓並不會因為法律規定變更,而跟著修改規約,於是其居民或管理委員看規約和法律規定時,就會得到不同答案。當召集人依法十天前通知開會時,部分居民可能主張其未依規約規定之十五天前召集會議而無效,並由此滋生衝突。

法律優位高於規約,因此規約除「任意規定」事項可以自行約定外,皆不得違反「強制性」與「禁止性」之法律規定。另外,法律規定事項若公寓大廈規約未訂,還是要依從法律規定。因此,把公寓大廈管理條例中各項規定抄進規約,不但排擠規約原本應訂定的內容,更可能造成公寓大廈不必要的困擾。

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