漏水問題,是住在社區大樓裡頭的居民最常遇到、也最不希望遇到的一件事,因為漏水除了會影響自家居住環境,更可能與鄰里發生糾紛。若發生在樓板間,釐清責任歸屬可能還好解決,但若發生在外牆呢?外牆的水滲入自家當中,究竟屬於公設、由管委會負責修繕,還是得自認倒楣扛下責任呢?
民眾投訴,他家外頭的外樑因走過21個年頭,發生漏水情形,下雨時水就會滲入自家主臥角落,導致牆面油漆剝落、甚至出現壁癌情形,讓他們一家四口都不敢住,只能一起擠在狹小次臥睡覺。該住戶認為,外牆屬共用部分,修繕、管理與維護的責任,應由管委會負責,通報管委會後,僅派總幹事來拍照就無下文,發函給台中市政府申請調解處理,卻被要求提出相關文件,證明此牆面為共用部分、約定共用部分,「外樑不就是共用的嗎,我這要怎麼證明?」
台中市公寓大廈管理服務職業工會秘書長廖鉑霆指出,外牆在法律上,為該層住戶專有,不過很多社區為了統一管理外觀,規約裡會訂定針對外牆的管制、即「約定共用」,因此還是要查詢社區規約,看外牆部分有沒有另外被劃分為約定共用,有的話就得按照社區規約之規範走,並由社區管委會管理;若無明載約定共用,就回歸到專有,住戶除應自行維護之外,甚至得已自行懸掛廣告看板。
真亮法律事務所律師彭煥華建議,若遇上此類糾紛,最好先查看權狀,確認哪部分是專用,只要不屬專用部分,就為約定共用的部分,因此在確定自己應負責區域後,若非該建築物所應要有的構造,就有機會要求管委會負責修繕。
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